东莞开启地铁时代,是坐享红利还是被套路?这些信息你必须了解!

发表于 讨论求助 2019-04-28 19:19:41

柳州万达广场

随着轨道交通建设的不断推进,东莞开启地铁时代,而“轨道+物业”的TOD开发模式也逐渐走进东莞市民的视野。南都记者调查发现,当前市面上出现了不少带有TOD字眼的楼盘宣传信息,但实际上并非所有都是真正的TOD项目。那么,购房者该如何辨别真假TOD?目前东莞真正的TOD项目有哪些?TOD项目又将给市民的生活带来哪些利好?这些市民普遍关心的热点问题,在这里或将能找到答案。

一招教你迅速辨别真假TOD

在东莞地铁和城际轨道交通网络日益成熟之际,TOD逐渐成为东莞楼市热词。但凡靠近轨道交通站点的地产项目,都纷纷打出TOD物业的宣传口号。但事实上并非如此,靠近轨道交通站点只是TOD物业的其中一个要素,并不能就因此简单粗暴地称之为TOD项目。

想要快速辨别真假TOD,首先要从TOD的概念入手。南都记者查阅相关资料了解到,TOD(Transit-Oriented Development)综合开发模式,是指通过轨道交通系统引领城市发展,以站场为中心,根据与轨道交通站点距离,由近及远划分为核心区、控制区和协调区,建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区。TOD重点强调公共交通站点对社区居民出行的吸引力,从而提高公共交通的出行率,以及高密度的建筑形式和功能复合提高土地的利用价值。

除了能够解决城市快速发展带来的“城市病”以外,有分析认为,TOD模式在国内的发展或将是房地产的二次机遇。显而易见,TOD模式的开发离不开房地产企业的参与。商业、住宅、办公楼等基本配套,都属于TOD开发过程中的重要板块,可以满足不同人群的需求。

但目前市面上打着“TOD”旗号的地产项目,大多是只有“居住”功能的楼盘,导致很多人会狭隘地认为TOD就是地铁上盖物业。部分开发商只关注地铁上盖物业的商业开发及价值,忽略了周边地块与公共交通之间的连接。这样不仅没有给城市带来重大利好,反而造成换乘不便、站点周边缺乏公共配套设施等问题。也就是说,这些“TOD”项目并没有起到 “提供完善配套、聚集城市人口”的作用,也就是所谓“假的”TOD。

TOD模式带来巨大商业价值

那么,开发商都想“蹭”热度的TOD,到底有什么魔力?南都记者发现,TOD开发模式目前在国内外都已有不少成功案例,而且还带来了巨大的商业价值。放眼全球,无论是纽约华尔街、伦敦金融街、东京银座区,还是上海浦东、北京国贸、香港中环,凡大都市商务密集之区,均为轨道发达之地。现代高效的轨道交通将人流、财富引向这些地方并迅速聚集,因此受到了名企商家的青睐,轨道商务区写字楼租赁市场也持续火热。

以同样身处湾区的核心城市香港为例。在交通拥堵日益严重,住房与城市空间高度紧张的情况下,香港将这套在美国发展起来的TOD模式完美复制。但却没有造成“水土不服”的情况,这是怎么做到的?记者了解到,香港首先是将核心区的密集人口逐步疏解至9个新市镇,通过轨道交通的无缝接驳,让人与人、人与城市之间的联系依然紧密快捷。其次,通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖,在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性商贸、大型商超、住房等配套,从而使人流快速聚集起来。最后一点也很重要,就是让房地产商也参与进来,强强联合,围绕地铁提供城市配套服务。

据统计,在这种开发模式下,全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内,香港地铁上盖物业平均升值达到50%。发展至今,香港俨然成为世界上开发TOD模式最为成熟的城市之一。也就是说,真实的TOD不仅是能治好“城市病”,而且还要能推动城市健康高速发展。

科学规划东莞轨道交通的落地与开发

香港TOD的建设,也为东莞开发TOD模式提供了很好的范本。当前东莞的TOD开发建设,正处于一个重要阶段。东莞市TOD轨道办相关负责人表示,建设中的东莞轨道交通1号线是东莞首条进行TOD规划的轨道交通线路,东莞将科学规划轨道交通的落地与开发,以“轨道+物业”进行统筹,高效率、高效益地推进轨道交通建设。

方法论有了,但具体要怎么建呢?这是关键问题。大家都知道,轨道投资公司有地、有线路,但相对缺乏商业开发和运营经验。因此就需要房地产商加入进来,合力建设东莞TOD。但TOD模式本身对房企综合运营开发能力要求相当高。不仅考验企业与政府、轨交公司等多个主体沟通协调能力,还要求企业具备多个复合业态空间打造能力。而作为房企来说,要想参与TOD开发,一是要有较强的物业开发和运营管理的能力,二是有多种业态综合开发能力以及较强的城市规划能力与敏锐的商业嗅觉,拥有强大的融资能力和能够拿捏到位的开发时机也很重要。

万科作为东莞较早布局TOD轨道项目的一家房企,不仅综合运营开发能力强,此前还拥有成功的经验。早在2016年6月,万科就和深铁联合,一同探索PPP新模式,打造“轨道+物业”的发展模式。万科发挥物业开发和运营管理优势,深铁提供基建工程和优质上盖商业,实现站点周边空间效益最大化。

万科布局东莞TOD

四大TOD项目齐面市

所以在东莞TOD模式的开发建设方面,万科的操作可以说是非常娴熟了。从项目布局方面,目前东莞万科已在松山湖片区、中心城区、滨海片区都有布局TOD项目,而且均为轨道上盖物业,可连接粤港澳大湾区其他核心城市,同时也是联通穗莞深港的重要交通节点。

近日,南都记者从万科方面了解到,东莞万科TOD项目又有新动静,四大项目齐面世,实现东莞人的一站式TOD生活圈。

“出门,就是出发”!东莞万科发布消息称,首个TOD项目东江之星约32㎡城市精英SOHO,在9月1日开放样板房。超51万方地铁上盖地标级综合体,由250米国际超甲级写字楼、7万㎡商业旗舰Mall、万科都会系精品住宅、多功能办公SOHO组成。对标国际一流都市的综合体项目,将构筑城市中心全能生活圈。

南都记者了解到,万科金地天空之城、

而万科城市之光位北侧规划有交通枢纽,地上广场规划有公交车站及的士乘车点,项目正下方是穗莞深轨道商贸城站;城市之光LOFT、洋房居民下楼即可乘坐轨道直通广深港,真正实现公共交通的高效串联与无缝衔接,更让湾区市民出行风雨无阻。最新消息称,连接广州、深圳的穗莞深预计明年开通。届时,TOD生活将成为现实。

当前,

随着东莞万科核心片区四大TOD项目建设的不断推进,将开启东莞人的TOD时代!

采写:南都记者 黄慧萍

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