踩盘│脚都“gu”麻了的建设路,终于来了个高价地项目

发表于 讨论求助 2019-09-17 17:35:30

星海湾

来源:买房特工队

一直以来本工踩盘都有一个小小的愿望——多到实地走一走,最好能穿过售楼部,进入小区内部,用“脚步丈量”和“实景照片”通过一线还原,为大家带来一个最真实的看房体验。但大多数情况下,房子还是乱糟糟的工地,禁止入内;售楼部唯一能呈现的,只有孤零零的沙盘,还全程跟随,让人没法拿到第一手资料。这个时候,唯一能做的,只能是通过“听到的”和“看到的”,用文字来拉近楼盘和买房人的距离,希望带给大家一个最真实的体验。

这次,本工将为大家带来建设路,“中南融创玖华台”的踩盘报告。

楼盘详情

项目名:中南融创玖华台

类型:高层,写字楼,商业

总户数:176套(本批次)

总栋数:2栋(总数为9栋,本批次2栋)

预计推出时间:12月—1月

装修情况:未定

梯户比:三梯三户

容积率:5.0

绿化率:20%

地铁:7号线和8号线

物业费:3.0元/平米(暂定)

这次只卖两栋,位置在建设南路旁边

建设路,二环边,卖一个就少一个

本项目位于建设路商圈,与“东郊记忆”仅仅一路之隔,区域内拥有丰富的交通,教育和商业配套,是成都有名的热门板块。据相关统计,该板块的常住人口已经超过十万,除已经运营的地铁七号线外,八号线也将于2020年底建成,这个时间与置业顾问介绍的交房时间相当,届时两条地铁无缝对接,对于该项目来说,是一个极大的利好。

楼盘的位置,在建设南路和建功路的交汇处。西南侧是

周边两条环绕的地铁线路,一个是地铁7号线二仙桥站,一个是8号线的杉板桥站,本工在现场实测了下,分为步行和骑行,结果如下:

步行25分钟,骑行10分钟

杉板桥站还不到一公里,步行仅仅10分钟出头

除了地铁外,二环路快速公交,也是该项目公共出行的一个重要方式,实际需要的时间也不多,骑车过去最多七八分钟,相当便捷。

2017年4月,中南以19.15亿元,楼面价12900元/平米,拿下44亩的建设路地块,两个月后引入融创联合开发。该地块在开发之中有一些限制条件:一是须修建不低于1万方的写字楼;二是商业部分须自持30%;三是建设建筑面积1935㎡返迁居民安置房,合计31套,套均面积62.4㎡。而这个地块,就是如今的中南融创玖华台。

该公交站就在玖华台主出入口门口

经过本工打探,周边相邻地块的价格分别有,

而近期该区域开卖的项目不多,大部分集中在2016、2017年,如“SM锦悦”最近一次开盘为2017年6月24日,“首创天禧68号”为2016年8月28日,“万科天荟”为2017年11月4日,“中电瑞城轩”更厉害,上次本工去现场,直接把售楼部关了。当然最近的一次开盘,建设路附近的招商中央华城,今年3月份开了一次,单价约为13000,但这是515强力限购前开的,不具备代表性。

清水or精装,购房者说了算?

整个项目有九栋楼,呈围合式布局,所以楼栋朝外的户型基本上都临路。除去写字楼和商业后,真正的住宅只有六栋,为1、4、5、6、7、8,除5号楼为两个单元外,其他都是一栋楼为一个独立的单元。

此总平图全网独家,且看且珍惜

在与置业顾问的交流中,本工发现了一个有趣的事情。帅哥一直在问,您有多少预算,能承受多少价位?这样的问题,前后至少有三遍,而且是一个接一个地追问。其实,这个问题有些直白且稍显尴尬,就好像你去了男厕所,里面的人问你是男是女,是一个意思。

通常来讲,一般人没事干不会来售楼部,既然来了,那肯定在意向和总价上,个人存在一定的判断。唯一不能确定的,就是精装和清水上的价格差异,而置业顾问的“反常”正源于此:开发商还没确定卖精装还是卖清水,所以价格也不确定。

因为地价不便宜,12900元/平米,加上建安成本,营销费用,开发商的利润,然后摊上其他杂七杂八的成本,即便清水至少也要卖到20000上下,才叫有利可图。开发商不是慈善家,作为商人,赚钱是根本。但若是加上精装,这个价格还要往上顶,结合地价,周边楼盘的价格,没得个两万三四,多半也赚不到啥子钱

所以,购房者的意愿,成为了开发商定价的其中一个重要因素。那么,这个位置的精装和清水,您选择哪一个呢?

住宅部分位置最好,150和180,该选哪一个?

该批次共推两栋楼,位于主出入口的1号楼和8号楼,临建设南路,均为两梯三户,总共两种户型,150和180。据本工实地查看,这两栋楼应该是住宅部分位置最好的,原因有三个:

第一,虽说建设南路的车流量不算小,但说到底终究只是条双向四车道,噪音污染可以承受。下图为上午11点,现场的情况,可以看到车辆较少:

第二,我们都清楚,东郊记忆楼层不高,最多五层顶天了,那么高楼层朝外的住户,将拥有无敌视野。

第三,其他楼栋,如5号楼两个单元以及6号楼,虽然在规划道路旁,但会直面电建的高层,视野上不如1号楼和8号楼。

而这次推出的两栋楼共176套,其中150平米四房双卫的共计56套,剩下的就是180的四房三卫。每栋楼有30层,而临街的商铺有两层,那么临街的150平米就只有28层,也就是28户,两栋楼就是28乘以2等于56。

从上图可以明显地看到,两端的户型(红色框内)为180平的板式结构,两边通透,可以同时查看中庭和外侧,而150(蓝色框内)不能看中庭。而实际上,大家注意下图:

180平的临街窗户因为150的遮挡,只有90度的视角,且两个户型的距离太近,因此本工认为150总价稍低的情况下,选择高楼层或许比180要值得。

关于户型图,全网基本没有,本工在售楼部现场只照到了模型,但没有尺寸,大家只能参考对比一下:

配套成熟,建设路还说什么呢?

1、生活配套:熟透了

最近的当属蓝润V客东区的社区商业,平时基本上没客,晚上生意兴隆,就在2号楼的对面,与建功路隔路相望。

2、教育配套:正读建设路小学

购房建议

1、改善注意,马上上车是可行的,建设路已经很久没有供货了,下次再有这样的大户型产品面世,不知道价格又会变成啥样?

2、成熟商圈,卖掉一个席位就少一个,新房或二手房的选择不言而喻,前者政府限价,后者房东跟着中介限价,一个严格把控,一个随意而为,这个选择题很好做。

小助理有话说:

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