26载销售首破千亿,雅居乐未达预期受海南限购拖累

发表于 讨论求助 2019-04-24 23:42:42

水岸华庭

2018年对于雅居乐(03383.HK)来说可谓是崭新的一年。

2018年2月,集团附属公司雅居乐雅生活服务股份有限公司(3319.HK)在香港联合交易所主板分拆上市。同年,新成立房管集团和资本投资集团,这两大产业集团均实现了当年成立,当年盈利。至此,雅居乐形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

2019年3月4日,雅居乐集团控股有限公司发布了今年前两月销售业绩,公告披露公司前两个月,集团连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的累积预售金额合计为133.1亿元,同比增长7.86%;及对应建筑面积为87.7万平方米;平均价为每平方米15178元。

销售金额首破千亿,但未达目标

从销售情况的统计数据来看,雅居乐的合约销售额增长速度缓慢。1992年成立的雅居乐,经过26年漫长耕耘,终于在2018年预售金额破千亿,但未实现预期销售目标1100亿元。

2017年合约销售的大幅增长,其中897.1亿元的合约销售额中有近170亿元来自海南清水湾项目,而且成为2017年度中国房地产项目销售冠军。

然而到了2018年,由于4月海南出台限购政策,海南清水湾的销售额几乎停留在2018年前4个月的销售额80.37亿元,整年该项目销售额为83.08亿元。也许是因为清水湾项目拖累导致业绩不达标,雅居乐海南区域总裁简毓萍在年末被公司以“贪污受贿”的名义开除,而令外界震惊。

存货去化大幅改善,营运能力逐步增强

从“存货/平均预收账款”来看,雅居乐的存货周转速度从2014年的高值10.23降低到2018年上半年4.03,有很大的进步,主要是平均预收账款有较大增加。但是4.03接近于行业3/4位数4.19,与同行相比还有待改善。

另一方面,预收账款周转率从2013年开始逐年上扬,但在2017年和2018年上半年却大幅下降,2017年该指标数值为3.43,2018年上半年降至1。虽然数值下降较大,但高于行业3/4位数以上。显示公司预收账款结转营业收入的效率超出行业平均水平。

毛利率50%,拿地积极

雅居乐的毛利率从2013年以来毛利率逐步下降,2017年开始毛利率突升至40.09%,超过行业3/4位数。2018年上半年接近50%,比2017年同期增加12.3个百分点,在标准排名统计的100家上市房企毛利率中排名第4位。

从净利率来看,雅居乐净利率的变动情况与毛利率相同,即雅居乐从2015年开始盈利能力在慢慢增强,到如今甚至超过行业大部分房企。

土地储备方面,雅居乐在2017年购地较激进,新增总建面964万平方米,购地金额346亿元;2018年上半年新增总建面337万平方米,应付土地金额203亿元。计算下来每平方米约3645元,而相对应的销售均价约13107元/平方米,销售均价超过新增土储楼面均价的3.6倍。公司2018年上半年土地储备倍数为9.97,按照目前销售速度可以满足未来2到3年左右的发展需求。

发债输血,杠杆水平提高

从调整后的资产负债率来看,雅居乐2013年至2018年上半年,调整后资产负债率趋势平稳,说明负债资本占总资产的比例有意地控制和保持。2018年上半年公司资产负债率为68.91%,稍高于行业1/4位数67.12%,负债率处于较低水平。

从净负债率来看,其趋势则有较大波动。雅居乐在2017年净负债率还不到行业平均水平,到了2018年上半年升至87.66%,高于行业中位数84.87%。

2017年以来雅居乐加快了筹融资的步伐。2018年上半年,先后于境外发行了5亿美元和1亿美元的优先永续资本证券,以及与多间银行签订一项为期四年金额为88.34亿港元(附带25亿港元增额权)及2亿美元的银团贷款协议,实际借贷利率6.75%,高于2017年上半年6.35%,借款成本有所升高。

下半年公司在7月又发行2021年到期2亿美元8.5%优先票据,8月追加发行4亿美元,11月发行2020年到期4亿美元9.5%的优先票据。

雅居乐持续发债来“输血”,补充资金。

另外,2018年上半年公司总借款的753.1亿元中,有约298.6亿元一年内到期借款,分别为银行贷款及其他借款252.6亿元,境内公司债券及资产支持证券46亿元。货币资金的金额不及短期借款,并且其中只有181.7亿元是现金及等价物,超38%的金额为受限制资金。如此看来,雅居乐偿债压力略大。

短期偿债能力不足,长期偿债无忧

从偿债能力指标看,雅居乐短期偿债能力不及行业均值,长期偿债能力虽然下降,但指标数值处于行业高位。

具体来看,2013年至2018年上半年,调整后的速动比率除了在2017年下调外,都呈上升趋势,但是2018年上半年该项指标数值为0.78,只略高于行业1/4位数0.70。公司调整后的现金比率虽然大致上升,但也不及平均水平。2018年上半年该项指标数值为0.26,低于行业中位数0.35。虽然雅居乐的短期偿债能力有所转好,但与同业相比还有待改善。

长期偿债能力方面,雅居乐2015年以来呈下降趋势,2018年该项指标降至0.72,在中位数和3/4位数之间,虽是降低却也超过行业平均水平。

由此可见,雅居乐以流动资产偿还流动负债的能力不足,但依赖长期资产的逐步变现偿还债务的能力却较强。但是由于长期资产市场预测往往由于时间长变化大,变现能力具有较大的风险性。

善跑者和领跑者

“跑步让我感觉快乐,让我精力充沛,让我充满干劲。”2月17日,雅居乐集团董事局主席陈卓林连续第3年参加渣打香港马拉松赛,继续用自己的实际行动诠释雅居乐“一生乐活”的品牌精神。

多年来,陈卓林一直热爱运动,坚持日跑5公里,并在55岁时首次踏上了马拉松赛道。

陈卓林表示,企业经营如长跑,尤其是对于像雅居乐这样志在打造“百年老店”的企业来讲,必须要在经营中日复一日、扎扎实实地提升产品的品质和服务,就像参加长跑一样,在明确方向的指引下,一步一个脚印,才能取得成功。

在陈卓林看来,雅居乐已经跑了27年,正是在这个奔跑的过程中,通过我们坚持不懈的努力,实力越来越强,不仅在地产主营业务板块销售破千亿,还在环保、教育、建设等其它多元化领域全面开花,总资产超过了2300亿;雅居乐正逐渐成为一个善跑者和领跑者。

 作者:黄盟华

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