国土部:广州等11城集体建设用地建设租赁住房试点方案获批

发表于 讨论求助 2019-08-18 12:13:50

财富广场

1月25日,国土资源部办公厅以及住建部办公厅下发《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则审核同意广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

其实早在2012年1月,国土资源部即批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市,加上这次审核同意的11个城市,使得全国正式开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市扩展到13个。

据南都报道称,广州被列入全国11个试点城市并不意外。今年市“两会”上,市国土规划委就表示已将试点方案上报中央,一旦批准就会很快推进。当时该委透露,广州会率先选择那些毗邻产业集聚区、租房需求巨大的区位开始这项工作,比如黄埔、番禺、花都、增城,而且会重点选择地铁沿线区域,并在村集体自愿的前提下开展。

市住建委也在市“两会”期间表示,今年将大力发展租房市场,提高租赁住房在新增租房供应量的占比,多渠道筹集房源,而推行集体建设用地建设租赁房就是新增房源的措施之一。其他措施还包括加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应,鼓励国有企业利用自有存量土地建设租赁住房。

在批复文件中国土资源部表示,通过农村集体用地建设的租赁住房户型要以90平方米以下中小户型为主,强化事中事后监管,确保有序可控。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑,明确配套设施建设主体与标准,实现与周边地区公共服务均等化。以往广州的农村集体建设用地大多用作工业、商业、服务业等功能,允许建租赁房后将如何管理?对此,广州市也在试点文件中强调,开展试点的目的是以增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾、拓展集体建设用地利用途径、增加农村和农民收入为目标,试点过程中将合理控制规模总量,科学安排规划布局,坚守底线和防控风险,坚决防止出现新的“小产权房”,确保试点工作有序可控。至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

广州试点文件解读

     

随着国土资源部的批复,广州的试点文件也一并公布。该文件详细列明了土地来源、规划管理、建设运营、房源管理等各环节的要求和做法。明确村集体土地建成的租赁住房只能整体确权、办一个产权证,建成之后的房源要全部进入市租房平台统一发布,保障租户享受公共服务的权利。

看点

01

土地来源:旧村改造形成的村民复建房也纳入房源

试点文件表示,有多种来源的村集体用地或房源可以建租赁住房,包括:

1.节余存量宅基地。行政村范围内2009年12月31日前形成,通过腾退、按规定在本村范围内通过调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地,在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下,可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,纳入试点后的项目不得办理流转手续;需纳入旧村整村改造经济平衡的,应优先纳入旧村改造。

2.旧村改造中保留集体土地性质的用地。旧村改造保留集体土地性质的村集体复建物业用地经批准可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。改造后保留集体土地性质的村民复建房经村民按程序表决后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,纳入试点后的项目不得办理流转手续。

3.经审批的村经济发展用地(含留用地)。村集体已取得《建设用地批准书》等批准文件或《不动产权证书》《集体土地使用证》《房

4.经审批的集体土地性质住宅用地。村集体已依法取得留用地指标,经村集体依法表决、并经市政府批准纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点后,可选址现行控制性详细规划为住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建设用地,取得《建设用地批准书》后按本方案开展试点工作。

5.依法流转后的集体建设用地。按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转管理规定通过流转方式依法取得的集体建设用地,经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。

看点

02

规划管理:控制总量,合理规范土地布局与利用

1.总量控制。至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

2.布局要求。根据不同区域产业、人口、资源等条件,合理确定全市利用集体建设用地建设租赁住房的总量、布局,引导资源合理配置,有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

3.土地利用总体规划管理。经批准的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田,符合土地利用总体规划。

4.土地用途管理。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目须按照居住功能安排配套设施、须符合城镇住房规划设计规范。项目试点方案经市政府批准后,如涉及控制性详细规划调整,由属地区政府组织编制控制性详细规划调整论证报告,经市国土规划委审查并报市政府批准后,可将原用途调为住宅(租赁住房)用地。

看点

03

建设运营:村集体可以自己建设运营也可找企业或政府合作

政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。参与运营的村集体或企业须经工商注册登记为住房租赁企业,并自成立之日起30日内,在广州市房屋租赁信息服务平台注册。

试点项目批复后,集体建设用地使用权人可自行运营租赁住房,也可按有关规定选取合作运营主体;村集体引进企业开展租赁住房运营的,由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房运营工商登记的企业,签订租赁住房运营协议;由政府委托单位开展租赁住房运营的,由村集体根据农村集体资产管理相关规定与政府委托单位签订租赁住房运营协议,由政府委托单位参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议,整体承租后可作为租赁住房、人才公寓或按规定提供住房保障功能的其他住房。

看点

04

确权登记与收入分配:只办一个权属证,不得分拆确权

1.确权登记。利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人,只办理一个权属证,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

2.收益分配。利用集体建设用地建设租赁住房试点中,集体建设用地使用权人与建设、运营主体不一致的,由集体建设用地使用权人和建设、运营主体签订建设、运营合同,对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定,也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体投资建设的,所产生的收益应纳入村集体财产统一管理,在不违反有关规定的前提下,按照民主管理原则,由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等;属于政府委托单位建设的,所产生的收益按规定用于支持项目建设成本;属于企业等其他单位建设的,所产生的收益由其按规定处置。

看点

05

租赁管理:全部房源纳入市租房平台

1.依托广州市房屋租赁信息服务平台强化服务和监管。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理相关业务,应当事先在广州市房屋租赁信息服务平台注册并且经过实名认证。住房租赁企业须将出租房源的房屋信息如实录入,并可选择广州市房屋租赁信息服务平台发布。租赁双方签订、变更、终止房屋租赁合同之日起30日内,由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。街道办事处、镇人民政府应当根据广州市房屋租赁信息服务平台反映的租赁信息,加强对出租房屋的巡查,核对租赁房屋信息。国土规划、住房城乡建设、税务、工商等部门要加强联动,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、工商、税务等方面加强协作,共同构建规范有序的租赁市场秩序。

2.保障承租人合法权益。对依法登记备案的承租人,可依法申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

3.明确住房租赁标准。租赁住房企业应当确保租赁住房的建筑结构和设备设施符合广州市住房租赁标准。租赁住房企业承担租赁住房设施设备维修责任,租赁住房设施设备出现损坏影响正常使用的,租赁住房企业应当及时维修,但当事人另有约定的除外。

4.规范住房租赁合同订立。住房租赁当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容,出租人要求承租人预付租金的,预付的租金不得超过12个月,租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

5.扶持和规范租赁住房企业发展。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务。指导租赁住房运营企业成立市房地产租赁协会,强化行业自律,建立租赁住房运营企业行业管理诚信库和黑名单制度,规范租赁住房运营企业行为。

看点

06

试点步骤

(一)试点方案编制阶段(2017年9—11月)

完成《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的编制工作,逐级上报国土资源部、住房城乡建设部批准。

(二)试点方案实施阶段(2017年12月—2019年6月)

开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范,组织实施《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,加强和规范试点项目的建设和管理,及时研究和完善实施方案,边试点、边总结、边完善、边提升。

(三)中期评估阶段(2019年7月—2019年11月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点中期评估工作,形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

(四)总结验收阶段(2019年12月—2020年12月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点总结工作,形成总结报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

看点

07

工作措施

(一)加强组织领导。在广州市土委会下设广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作专责小组,由分管副市长担任组长,统筹试点工作的组织实施和宣传引导。国土规划、住房城乡建设、发展改革、城市更新、财政、国资、工商、税务、公安消防、金融、教育等部门要按照职能分工落实工作责任,确保试点工作有序推进。制定和规范利用集体建设用地建设租赁住房的审批程序,加大组织宣传、培训力度,营造良好的试点工作舆论环境。

(二)落实税费金融优惠措施。利用集体建设用地建设的租赁住房享受《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(穗府办〔2017〕29号)等规定的税收优惠和金融支持政策。

(三)加快项目行政审批。切实落实“放管服”改革要求,按照依法依规、事权下放、便民高效的要求简化利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序,加快项目审批,尽快形成有效供给。

(四)强化监管督查工作。国土规划、住房城乡建设、城管、等部门和属地区政府要强化监管责任,对列入保障性住房计划的租赁住房,应当符合相关政策规定;国土规划部门要从严设定土地使用和规划建设条件,禁止开发建设低密度住宅项目;住房城乡建设部门要加强租赁监管,防止以租代售。国土规划部门要应用遥感和远程监控等技术手段加强执法监管,对违法用地行为从严惩戒。城管执法部门要落实监管职责,加强日常巡查、监督管理、立案查处、违建拆除等工作,防止出现未批先建、已批超建等违法建设情况。

集体建设用地建租赁住房,是贯彻十九大提出的“加快构建多层次供给、多渠道保障和租购并举住房制度”的重要内容。国家鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,创新性地从土地供应端出发,加强租赁房源的建设和供给。

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