眼下有两类房子最危险,买房一定要避开它!

发表于 讨论求助 2019-07-23 09:07:01

宁国碧桂园

对于打算买房的朋友们来说,眼下如何找到一套符合自己需求的房子是一件颇不容易的事。

今天我想和大家聊聊两类房子,分别是从地段和户型的角度来解读。

第一类,从地段的角度来说,眼下不合适的房子可能是三四线城市的房子

之前我们说了很多三四线城市的房子不合适入手,比如投资去了,你作为刚需也去了,别人是抄底,你是追高,这肯定不合适。

今天想说的是,房地产在大城市可能很难有明显的小周期,但在三四线城市,小周期可能就比较频繁了,之所以这样说,是因为现在三四线城市卖房,外部购房者起了很大作用,他们买房卖房,基本上不是为了住的,在这种情况下,一旦他们的资金有需求,这类房子有可能在几年内被卖掉,有可能引发踩踏效应。

我举个例子,目前二手房中介在一线城市很难有成交量,他们就发动手中的客户去周边的小城市买房,这些人也愿意去买房。为什么呢?还是因为一线房子买不了了,换房也换不成了。手中有点钱,几十万和一两百万的,又不想买股票,怎么办呢?就跟着中介去三四线看房了,这波三四线行情,有很大因素是因为这种需求的溢出。

但我想说的并不是这个,而是当三四线城市小周期来的时候,这类房子就面临大规模被提现的局面,什么时候会出现大规模提现?笔者认为这要跟一线城市的房地产风向做比对。准确地说,就是当一线回暖,换房需求涌现的时候,先前那些买了三四线城市房子的人会选择变现然后去一线城市换房。什么时候一线城市会回暖,现在还不好说,但有一个信号值得关注,就是当价格比较稳定,成交量开始明显回升的时候。

说了这么多,我的意思就是,之前买了三四线城市的人,他们赚的就是后来进场的这部分购房者手中的钱,包括后来的投资和刚需朋友。

不建议买,当然还有个十分明确的信号,那就是昨天河北对三四线城市房地产的警告,本轮行情,河北的小城市是怪兽般的存在,绝大部分都是一线购房者刺激,刚需跟风导致的。

现在风向直转,早买的能赚点,但变现就麻烦了,晚买的,基本上就危险咯。

所以,对于三四线城市的房子,即使楼市大周期没问题,这些城市也会有小周期出现,现在不适合进场。

说白了,在楼市周期中,后涨的反而先跌,因为后涨的是被挑剩下的。

第二类是从户型的角度来看的

偏大户型的公寓,这类房子以后很不靠谱。

虽然部分城市基本上没有需求了,但在剩余的一二线城市,比如南京杭州这些地方,仍然有市场。

据我所知,现在开发商仍然在拿办公酒店类的地,但在项目规划上,已经越来越倾向于开发极小户型的公寓,面积多为30平米以下。为什么要开发极小户型的公寓呢,当然是把总价给降下来,单套房子便宜了,购房者也愿意买。而购房者也愿意买这种极小户型的公寓,现在买这种房子的需求也在变化,以前想的是怎么赚差价,现在则考虑的是长线,赚租金。

那么偏大户型的公寓,比如60-80平米的公寓,他们相比较30平米以下的公寓有两个劣势:

其一,租金差距不大,同样地段,30平米的租金可能是3000块钱一个月,但60平米的公寓可能就是3500-4500,租金差异不大,但购房款却差了30平米,就是两倍于30平米的投入了,但租金却到不了两倍。

现在买公寓的思路必须要变化了。笔者认为,公寓仍然可以买,因为这些房子一般只在热门城市出现,这些城市本身有着比较强烈的租房需求,未来租房的房源哪里来?公寓类提供了不小的供应,极小公寓是符合单身及情侣们的独立租房需求的。

买公寓必须要放弃以往那种赚差价的思维,调整到追求长期租金回报率上面来,这是一种长期的价值投资,是可取的,赚差价是短线行为,不可取。

既然要追求长期的租金回报率,那么就得考虑到投入产出比和客户群体。

投入产出比,上面我已经算过了,小户型比大户型投入能低一半,但租金却不会低一半。小户型更佳。

客户群体这一块,公寓一半都是精装修,独门独户,面积不大,租金适中,装修风格也都是偏年轻化,符合年轻人的需求。

总结一下,从宏观上,三四线的房子现在最好不要碰,不火没得赚,火了容易招来大调整,河北已经证实了,

从微观上,面积偏大的公寓现在不要买,接下来会有一大波极小公寓会被开发推出来。

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