东莞限价调控加码,楼市成交量升价稳,后市走向如何?

发表于 讨论求助 2019-08-02 17:23:21

恒大绿洲

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东莞土地出让将首次采用限价摇号和熔断。东莞在土地竞拍方式上将出新招。根据东莞市公共资源交易中心最新公布的两宗土地拍卖公告显示,茶山及东城两宗地块将分别采用“限价摇号”和“限价熔断”的方式进行竞拍。业内人士认为,采取这两种新竞拍方式,能够有效抑制房企哄抬地价,但限制的最高楼面地价与当前市场售价基本不相上下,因此尽管地价得到控制,这些项目未来上市价预计仍会高于目前市场售价。

东莞加码新房价格备案制,开发商调高备案价间隔需半年。11日,东莞市发改局、住建局、房管局三部门联合发布通知,进一步加强新建商品住房销售价格备案管理。通知强调,新建商品住房项目首批首次申报销售价格备案的,须以幢(栋)为单位申报,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为15%(含)。开发企业分期分批申报销售价格备案的,以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价(本通知实施前已办理过同类型楼栋销售价格备案的,以本通知实施前最后一次(批)备案的同类型楼栋最高备案均价为基准价),之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价5%(含)。 通知规定,延长调高备案价的间隔时限。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限为20天不变;调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天。

东莞将划定工业地保护线 严控工改居和工改商。为保护工业用地的供给,东莞将划定不小于365平方公里的工业保护线,占全市规划建设用地比例不低于30%。市规划局方面表示,接下来将会大力支持“工改工”和连片改造,同时严控不合理的工改居、工改商预期。

东莞新入户人才也可申请公租房。日前,东莞市住建局发布《东莞市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)并向社会征求意见。根据《征求意见稿》,除了本市中等偏下收入住房困难家庭外,新就业无房职工、外来务工人员和新入户人才也可申请公租房。

土地市场

工业用地成主角 商住用地0成交

2017年8月份土地供应9宗地块,总面积约38.39万㎡,其中,工业用地7宗,商务金融用地与城镇住宅用地各1宗;8月东莞地区共成交7宗用地,共计35.79万㎡,总成交金额68451万元,其中,工业用地6宗,批发零售用地1宗,无商住用地成交。

2017年8月东莞房地产市场土地供应一览表

来源:世联数据平台

2017年8月东莞房地产市场土地成交一览表

来源:世联数据平台

商品房市场

市场供应上升 成交量增价稳

据东莞世联市场监测数据显示,8月东莞商品房供应9656套,环比增加17.22%,同比增加1.94%。8月批售面积为88.67万㎡,环比增加21.13%,同比减少16.6%。其中,住宅供应6392套,供应面积为75.81万㎡,环比增加28.19%;非主宅供应3264套,供应面积为12.86万㎡,环比增加2.95%。东莞商品房新增供应主要分布在石碣、麻涌、大岭山三个地区,共占8月总供应量的41.97%,主要类型上,依旧以住宅为主,共计6392套,面积共计75.81万㎡,占比85.48%。

2017年8月东莞各镇区新增商品房供应明细(按面积排序)

来源:世联数据平台

本月,东莞全市共成交8647套商品房,环比增加6.45%,同比增加18.5%;成交面积为71.83万㎡,环比增加20.46%,同比增加9.31%。全市一手房总成交额为114.74亿元,成交均价为15973.83元/㎡,较7月下跌0.79%,同比2016年8月上涨9.02%;其中,住宅成交4718套,均价为16560.73元/㎡,较7月下跌0.32%,同比2016年8月上涨10.18%,成交金额为90.67亿元。

东莞15.01-17.08商品房成交面积及均价走势

从镇区成交情况来看,8月麻涌地区因有碧桂园嘉誉花园、碧海蓝湾花园、

2017年8月东莞主要镇区住宅成交面积及均价概况图

来源:世联数据平台

8月东莞全市商品房总批售面积88.67万㎡,环比增加49.53%,同比增加2.95%;成交面积为71.83万㎡,环比增加20.46%,同比2016年同期增加9.31%。住宅库存量338.4万㎡,环比增加5.24%,同比增加8.97%,消化周期环比有所上涨。

2016年1月至2017年8月批售比走势图

来源:世联数据平台

市场总结

市场运行稳定 回暖迹象明显

回顾上月对市场走向的预测,在本月完全得到了证实,8月东莞楼市供需齐升,虽然房价一直十分稳定,但是,楼市回暖迹象十分明显,无论是成交量还是供给量都达到了限购限价政策之前水平,同比2016年同期还有所增长。另外,时隔半年,8月的东莞终于迎来的4月新政后的第一宗商住用地,1-8月的统计数据显示,土地资源愈发向大型房企集中,长三角及部分一二线热点城市仍是房企关注重点。租赁市场在政策的大力推进下,已引起房企的广泛关注,随着更多租赁用地的出现,房企正加紧通过业务创新探索租赁业务新模式。

进入9月,房地产市场迎来了传统意义上的“金九”时节。与往年的9月不同,在限价、限制预售证等政策的强势管控下,一线及不少热点二线城市9月并未出现供应增加、市场升温的情形,但土地市场却迎来了久违的盛宴。一线城市中,上海将在9月推出20宗地块,供地面积近百万平方米;二线热点城市中,杭州、成都也将在9月有较多供地。

因此,对于后期楼市成交量方面,我们继续持谨慎乐观的态度,预计今年九、十月份,东莞楼市会迎来一个成交小高峰;价格方面,应保持谨慎态度,预计在政策影响下,年内东莞的房价波动不会太大。声明:本文仅为估价师观点,不构成投资建议。

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