一年的“保护性措施”之后反倒迎来恐慌 未来的购房路要怎么走?

发表于 讨论求助 2019-06-17 16:31:57

宇宏健康花城二手房

从2017年春天到2018年的春天,长沙楼市在“房住不炒”的大背景下,经历了一系列堪称大刀阔斧的变革。3月27日,一纸《关于实施差别化购房措施的通知》,宣告长沙楼市正式开启属于刚需族的时代。这一年,针对广大有需求的购房者,长沙楼市被投入一系列“保护性”措施,力求实现“房住不炒”,解决买房难问题。

然而,在2018年这一属于刚需族的元年,并非一切顺利。虽迎来了大量利好,广大购房者却难以为此欢呼。买房,目前看来还是那么难,而一系列事件,打击了信心,带来了恐慌和迷惘……

刚需族的利益得到强有力的保障

在迎来刚需族元年之前的一年,这些措施和办法的出台将作为坚实的后盾,捍卫广大刚需一族的利益。

限购令出台。2017年,长沙经历了数次调控,而其中最重磅的消息,便是“限购令”。从“3·18”到“9·23”,连续不断趋近的限购政策,可以说大大挫伤了炒房群体,对于刚需族来说,更少的“竞争对手”,意味着买房的难度将大大降低。

(图:限购令)

摇号制日趋成熟。从2017年10月27日,长沙楼市正式进入“摇号时代”,所有参与了认筹的购房者,都能拥有一个公平的交易环境。在摇号新政实施之后,一度引发争议,

(图:摇号制度的出台和完善)

使用公积金贷款得到保障。过去的一年,长沙调整最频繁的政策,是有关于公积金。从2017年2月到2017年10月,一系列有关公积金贷款的政策出台或细化,对于购房者来说,这意味着购房的资金压力将得到极大缓解。

(图:一系列公积金政策调整)

并且,针对“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”一类歧视公积金贷款购房的现象,多个部门发文,将严惩此类现象,捍卫使用公积金贷款购房者的权益。

(图:公积金贷款迎强力整治)

“刚需优先制”。2018年3月27日,长沙市住建委印发《关于实施差别化购房措施的通知》,即日起,长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房,将优先满足首套刚需购房群体。

(图:长沙将实施“刚需优先制”)

可以说,在经历了一年的筹备之后,刚需一族在长沙将迎来春天,一系列的“保护性措施”,为他们量身定做,目的就在于让买房不用那么难。

然而,事实却并未如期待地一般发展,一年时间的“筹备”,换来的结果难以让购房者欢呼,反倒更添烦恼了。

保障之下 却迎来了更大的困局

开局不利 “全装修”时代首月争议不断

3月19日,在没有任何征兆的情况下,《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》横空出世,其中提到,“芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于70%”,这意味着,带装修房将逐渐占据市场主要份额。于发展的大方向看,这样的做法,显然对于环保是一大利好;于相当一部分购房者来说,免去二次装修,则省钱省力。

对于带装修房本身,虽有部分购房者表达了不满,但并未有很激烈的反应。引起了轩然大波的,是这一政策:“新建全装修商品住宅项目应提供多个装修方案,新建全装修商品住宅毛坯部分按规定进行价格监制,装修部分价格报发改部门备案,销售合同网签备案时,毛坯和装修分开计价;新建商品住宅项目装修部分价格以第三方造价机构核算为准,造价机构应独立公正对装修部分价格进行核定,并承担相应法律责任。

这样的条件下,装修部分的价格核算,就有了一个空间,这个数字是多少呢?

《通知》出台以后,马上出现了第一个数字:2400元/平。这个数字是什么概念?万科、碧桂园、恒大这样做精装轻车熟路的开发商,也很少能开出这个价。于是,不少购房者质疑道:这不就是在放任涨价?

针对质疑,住建部门给予了回应:不是放任涨价,后续会补充相关细则。但在近半个月以后,仍未见动静。于是,在

显然,“博弈中”是对于当下局面最合理的解释,同时保障购房者、开发商双方的利益,政府要找到一个调解之道,并不是容易的事。在这样的气氛中,刚需购房者群体内就难以避免地散发开恐慌情绪,面临着可能存在的房价猛涨几千元的未来,压力不小。

认筹金成心腹大患

另一大让购房者尤其是刚需族为之担心的,便是认筹金相关事宜。早在2017年冬天,仅星沙区域,因认筹金而爆发的群体维权事件就有两次,两个楼盘分别收取了10万元和20万元的高额认筹金,公告中的退筹时限,最长达到60个工作日。

近期开盘的万象府台,也因为认筹金相关事项引发了购房者的不满。据搜狐焦点网友透露,万象府台在合同中,规定了这样的条款:

(图:网友提供的万象府台相关资料)

其中有两个点值得注意:一是认筹金数额,30万;二是由认筹金自动转换成的购房款“不予退还”(且能收回房源)相关事项。

关于认筹金,搜狐焦点记者查阅了相关资料,收获如下:“由于‘认筹’时开发商故意设计了不少‘后路’,导致‘认筹’者处于劣势,‘认筹’纠纷也很不好解决。开发商虽然规定了‘选不中房号全额退还认筹金’,但是这个‘退还’都是‘全额无息’的。开发商已经赚取的这笔钱的利息,不会还给购房者。这无疑对购房者权益造成了一定的侵害,但是这种行为究竟属于霸王条款还是商业欺诈,还难以定性。另外,开发商对我国的经济领域法律法规都十分熟悉,知道如何规避法律法规的惩罚,各种名义、各种说法层出不穷,购房者一时很难弄清。”而除这些之外,过高的认筹金将导致购房者资金短缺,尤其对于大部分资金本就不充裕的刚需一族来说,如果未能在该项目买到房,很可能错失其他买房机会。

对于上图中提到的购房款“不予退还”相关条款,购房者也因为法律知识相对缺失而站在了弱势一方,如此高风险的“生意”,让不少人心生忧患。

未来的路要怎么走?

近一个月,长沙经历了多个项目开盘。龙湖紫宸、龙湖碧桂园天宸原著、长房梅溪香山、五矿沁园金城、五矿万境蓝山、万象府台、梅溪盛荟等项目相继释出房源。其中有轻松售罄的,也有还在努力清盘的。从市场反应来看,依稀能看出这样的趋势:

毛坯房成为推售的一大噱头。在过往的销售环节中,毛坯房很少被置业顾问作为销售的亮点介绍给购房者,而最近,越来越多的置业顾问用“最后”+“毛坯房”的字眼来博取关注(事实上是整个项目的营销策略)。不难看出,“全装修”新政带来的冲击十分强大,无论最终关于装修标准定价的细则做出如何规定,注定越来越少的毛坯房将摇身一变成为抢手货。

不断的新政后,刚需和改善将出现明显分化。近期的长沙楼市,另一抢眼的数字便是龙湖碧桂园天宸原著标价32000元/平,推售的是叠墅房源。而这一破了最高价记录的定价,却并未吓退购房者,开发商的口碑和有品质的产品,换来了售罄的销售成绩。而五矿沁园金城,此前并不属于特别热门的项目,在“刚需优先制”的背景下,602套房源开盘即秒光,均价8800元/平,近1300组购房者将进入摇号环节。

以两个价差超过23000元/平、共同经历售罄的项目为参考,可以做一个推测:大部分购买首套房的刚需族可能扎堆“竞买”建筑面积144平方米以下的房源。而购房资金更为充裕的改善一族,将瞄准属于“刚需优先制”范围之外的房源,这样“竞买人”将更少,只要住房品质有保证,房价好商量。

针对这一趋势,对于关于全装修定价标准的细则,就可以做一个大胆的推测:装修部分价格核定,会区分开刚需、改善,各设标准。“房住不炒”早已不是新词,但这个主题长时间不会被撼动,2017年至今,长沙楼市在一系列的政策调控后很好地遏制了“炒”,那么2018年还将持续巩固“住”,购买首套房的刚需族仍需要保护,那么建筑面积144平以下的房源,装修部分定价会被严控,或许,能够参考之前的不超过毛坯价格的15%。而针对改善房的装修部分定价,则可能放开束缚,由市场来决定,开发商可以赚取利润,也将自行承担风险。

无论最终结果如何,相信购房者会得到一个满意的答案,大部分人的利益将得到最大化保障。恐慌和迷惘只是暂时的,广大购房者们,还是要对未来充满信心。

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