开发商“70年自持”的玄机是啥

发表于 讨论求助 2019-07-18 11:20:26

湘泰九龙城

地产龙头万科最近在土地拍卖市场又玩出了新花样:建好的住宅1平方米都不卖!70年内都不卖!在楼市调控的新背景下,这种达到极限的“自持”行为是“作秀”还是“创新”?

“顶格”自持震惊楼市

6月6日在佛山(楼盘)南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年!据悉,这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元,而且土地拍卖的“一限两竞”规则也比较少见。

具体而言,该地块给出最高限制地价每平方米15300元,在此后如果有一位以上开发商接受这个价格,则要进入“两竞”环节。首先是竞“自持面积”,当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

这幅地块吸引了保利、世茂、越秀、华润、万科、碧桂园等众多开发商,经过约一个小时的竞价,最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平方米1.53万元,自持面积100%,自持年限70年。

也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有,而且持有年限达到70年!这种“双顶格”的自持也创下了无人能打破的纪录。

所谓“禁售期”的土地拍卖新规,是今年3月厦门(楼盘)首创的。刚开始是2年,后来有不少城市模仿,延长到3年。再后来,保定(楼盘)、珠海(楼盘)等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比,佛山这块地把“禁售期”也引入竞拍机制,没想到被万科一举抬高到极限——70年不卖。

土地拍卖市场针对开发商的“一限两竞”规则,与针对购房人的限购、限贷、限售、限商一样,都是来自需求端的调控政策。

万科的“顶格”自持给楼市带来震惊,也引发进一步的思考。如果除了万科,还有一位有实力的地产巨头也接受“自持面积100%、自持年限70年”的极限条件,那是要难倒土地出让机构了。再要加赛就必须脑洞大开——也许还要继续比拼“土地出让金支付速度”、“项目开工速度”。

“限制性”政策达到极限,而开发商为获得宝贵的土地还是甘愿忍受种种“皮肉之苦”,而且承受能力似乎还未达到极限——这正是需求端调控的尴尬之处。

是否会成为主流?

“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式?这是“佛山南海”地块带给业内的思考。不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。

从短期视角看,增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。

房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控,各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下,土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长,谁也不知道,而开发商要保持企业的运营必须竞买土地,因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

另一方面,对购房人一系列限买政策已经奏效,各地销售大幅度下降。

根据“研究中心”的最新数据:2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例,2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%,环比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,环比下降了16.5%。如果从城市角度看,北京(楼盘)新房成交同比下降了38%,上海(楼盘)下降了28%,南京(楼盘)下降了大约60%。

楼市在这个夏季可谓“步入寒冬”。在实际销售大幅下降的背景下,开发商恐怕不得不放慢发展速度,持有一定比例的物业也是一种应对策略。事实上,万科已经不是第一次拿有“自持”要求的地块。今年4月,万科就在广州(楼盘)拿过两块类似的土地,自持面积一块是50%,另一块是55%。

总而言之,短期内,有实力的开发商还是会“被动”地拿下“自持”地块,而要求必须以“自持”方式出让土地的还属于个别地方政府,尚不具有普遍性。

但是,如果从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题,开发商逐渐“主动”增加自持比例,也是一个必然趋势。

中国房地产市场在经历了高速发展的“黄金时代”后,目前进入到“白银时代”,开发商的模式也必须有所改变。未来,继续快速周期滚动开发的地产模式未必还是最好的模式。

2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确培育和发展住房租赁市场,从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体,并将加大政策支持力度。

2017年中央经济工作会议报告也明确提出,加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此,商业化的“长租公寓”一定是未来房地产企业转型的方向之一。

开发商能盈利吗?

万科此次拿地70年、全部自持,这在国内非常罕见,万科这一举动引发了业界的争论。

据悉,这块地的具体用途还未明确,但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定。根据万科的转型战略,养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等,都是这块70年自持地块有可能出现的项目。

至于70年、100%自持,房企到底还有没有钱赚?市场普遍认为,如果只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高,自持地块实现收益将是一个难题。

对此,广州首席分析师肖文晓认为,在楼市调控的背景下,随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利,总比未来被动转型要来得积极,年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试,并不会给企业业绩造成“伤筋动骨”。

此前,万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也曾指出,假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,目前租金回报率大概只有3%;如果加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%;如果再加上管理费用、维护费用,这样低的租金收益显然不可行。

从目前房地产企业面临的金融环境来看,住宅开发的资金来源除了自有资金外,主要就是银行贷款,而国外有房地产信托基金(REITS),所以国内房企在融资成本较高的情况下做长租公寓的确是一件“吃力不讨好”的事情。

不过,国泰君安的一项研究报告指出,在许多发达国家和地区,机构提供的商业性出租房源往往能占到租赁市场总供给的25%~30%。即使按照20%这一较低的比例,我国商业出租房源每年也有2000亿元的市场需求(租金收入),而目前这个市场刚刚起步,供给远远不够。

该报告还指出,由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主,且与普通租赁住房相比提供更加多元化的增值服务,使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。例如,60平方米以下的户型中:“You+”北京苏州(楼盘)桥店每平米溢价率为115%;“优客逸家”成都市辖区溢价率为50%;“蘑菇公寓”上海徐汇区溢价率为151%;“新派公寓”北京CBD旗舰店溢价率为48%。

此外,根据中原地产二手住宅租金指数的数据,在上海、北京、深圳(楼盘)、广州、天津(楼盘)五大城市中,近9年租金增速最高的为上海(近7.9%),其余城市在5%~6%的增速。

预期租金持续上涨,加之长租公寓本身的租金溢价,如果房产商再解决好融资问题——长租公寓还是有可能赚钱的。

是否会变相推高房价?

有评论文章指出:“表面上看,这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价;但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场住宅的供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年以来,所有单一的“需求端”调控并没有让“需求”消失。各种需求隐藏了起来,一旦条件成熟,这些潜在的需求还会释放。2014年下半年,调控政策稍微放松,2015年一线城市房价便开始疯涨,2016年则是二线核心城市捧过了接力棒——其原因就是之前4年间的需求端调控。

因此,目前这种强制开发商自持的“速效式”房地产调控,反而有可能将需求不断积累,加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。

然而长期来看,未来开发商普遍、主动性地自持物业,那是适应市场的选择。

那时候新建商品房的需求大幅下降,而租赁市场则成熟起来,如“黄奇帆万字论房地产症结”一文中的设想:一个社会有1000万人,200万人租了公租房,200万人住了房产商持有的商业性租赁房,还有100万人住了小业主出租的房子。

这样一来就能形成50%的租赁市场,住房系统就比较平衡了,房价也就稳定了。

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海外长租公寓如何经营

美国最大的出租公寓运营商是EQR(Equity residential properties),市值规模近230亿美元。

根据最新的公告,2016年底公司在美国7个州拥有共计近300处物业,超76000套公寓。2016年实现收入24.26亿美元,其中营业收入几乎全部来自租金收入,营业利润8.56亿美元。

EQR的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴,EQR经历了从快速扩张到精耕细作两个阶段。

第一阶段(1991~2002),快速扩张。自1993年上市以来,EQR的规模迅速扩大。1993年上市时,EQR仅有69处物业、2.2万套公寓;此后的5年间,EQR共斥资106亿美元进行收购。至1998年,已经拥有654处物业、18万套公寓。

第二阶段(2002~至今),精简业务,聚焦核心区域。公司从2002年开始,租金收入进入平稳时期,进入精简业务阶段。根据彭博的数据统计,2007年公司在全美25个区域拥有580处房产,到2013年缩减为11个区域的403处房产,到2016年进一步精简到7个州的300处房产,99%的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区,西雅图、波士顿地区,整体业务大幅度精简,集中运营核心区域的房产。

这期间,一方面公司通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益,另一方面,聚焦核心区域的优质物业,大大提升了公司的租金获取能力,而公司的盈利再用于继续收购核心区域的物业,形成良性循环。

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短评

“快钱”和“慢钱”

文/ 本刊记者 刘畅

房地产商以建造并销售住房为主,还是以持有、租赁物业为主,这取决于房地产发展的不同阶段。如果从开发商赚钱的方式来区分,则一个是赚“快钱”,一个是赚“慢钱”。

在“快钱”时代,草莽型企业会如鱼得水。这类企业开发周期快、资金周转快、企业成长快。至于有多快,只需看一个数字就知道了——“福建地产帮”们创下从拿地到预售只需10个月的惊人纪录。

要知道这是盖一栋至少要住70年的房子啊,可不是种一季水稻!如此之快让人害怕,房屋品质却数年如一日,没有明显进步。与此同时,草莽房企的年销售额却从几十亿元,短短几年就可以飙升到几百亿元。

在“快钱”时代,如果一个房企“慢工出细活”,则只能沦落到出局。

例如较早进入内地发展的港商瑞安地产,在业内是有名的高品质住宅的提供者,然而其资金周转率仅为9%,行业平均水平则是27%。于是,正当各大房企竞相拿地之际,瑞安房地产在内地的土地储备却是一降再降——把一部分土地权益卖地给内地房企,让速度快的商业伙伴带着自己玩。

瑞安地产在内地市场被“教育”,说明马克斯?韦伯在《新教伦理与资本主义精神》中谈到的话题正在中国房地产界出现:在中产阶层仍很落后的国家,都曾有一个鲜明的特征,就是盛行不择手段地通过赚钱牟取私利,这几乎是一个无法超越的阶段;而成熟商业社会的标志则是,人们从对物质的追逐中脱离出来,开始去发掘生命中另外一些抽象的、形而上的价值。

马克斯?韦伯所说的成熟的商业社会,就是一个赚“慢钱”时代,追求质量、追求信誉的匠人型企业将如鱼得水。

未来的中国房地产一定会进入赚“慢钱”的时代,届时工匠型的房企作为房东,持有并租赁物业将是房地产经营的主流模式。(理财周刊)

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