易好解读,按套内面积计算,将带来6大影响

发表于 讨论求助 2019-05-07 23:16:36

国瑞生态城

最近最火的一条消息是商品房以后要以套内面积的形式计价,而不是含有公摊面积在内的建筑面积计价。众所周知,公摊面积是一笔糊涂账,国家没有明确规定公摊占比多少。从香港李嘉诚发明公摊面积这个概念,到重庆率先按照公摊买房,以至于今天,许多商品住宅的公摊比例都在30%以上了。

有了公摊面积这个概念之后,不仅买房的时候要为它买单,交物业费、取暖费也是按照建筑面积来收取的。明明决定居住质量的是套内面积,负责收费的却是建筑面积,这就成了一个问题。

“公摊面积”的问题早晚要解决,早解决比晚解决要好,在熊市解决比牛市要好。2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中的第10项系《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

(规范还有两点值得注意:一是四楼以上应安装电梯,二是新建住宅需要全装修交付。)

此次住建部“征求建议”的截止日子是2019年3月15日,如果没有强烈反对意见,有可能很快变成政策,这将对每个有房无房的民众产生重大影响。

易好结合这段时间沸沸扬扬的讨论,给大家总结出六点影响:

一、关于房子价格的影响

首先来说套内面积计价对于价格的影响。外界很多说法,说房价要上涨20-25%。因为开发商卖房子是总价逻辑,老百姓买房也是总价逻辑,卖或买而不会因为同样的东西计价方式的改变而做出总价的调整。

举个例子:算公摊的建筑面积计价时,面积是100方、单价是3W万,所以总价是300万。套内面积计价时,面积是75方、单价则会是4万,但总价依然是300万。所以从购房者支出来说,购买同样的东西,支出并没有变。但单价从3万涨到了4万,价格上涨33%,所以说“名义上的房价”是会涨价的。

目前大城市里多层、别墅占比非常小,主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”,则“名义房价”将大幅上涨,高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后,商办物业也应该采取同样的标准,否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易,房价上涨幅度会更大,可能达到1.6到1.7倍,甚至2倍。

二、关于房地产市场的影响。

使用套内面积来计算,会让房地产市场变得更透明,有利于维护购房者的权益。大家都知道买的没有卖的精,计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”,只会对开发商有利,购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明,因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”,有利于保护购房者的利益。

三、对房屋精装修的影响

套内面积计算政策,有个对于购房者较为隐形的利好因素是精装修的规范化。这两年,政府开始鼓励精装修,甚至出现毛坯申请被驳回,政府必须要求开发商精装修的狗血情况。并且,由于限价,这2年精装修已经成了开发商薅老百姓羊毛的工具。

但是在行情转弱的时,还要被薅羊毛显然是老百姓所不能接受的。所以,老百姓通过网络、走上街头,维权了,其中有一大点就是精装修的面积不对。在精装修的面积计算方式上,开发商是按含有公摊的建筑面积计算的,购房者觉得应该按去除公摊的室内面积计算。两者都有自己的道理。

开发商说,有精装修以来,精装修价格都是按单价乘以建筑面积来的计算,所以我们只是继续按原规执行,并没有违规操作。

购房者说,精装修指的是我的套内空间的装修,而计价的建筑面积却包含了电梯、入户大堂等等的公摊空间,这样计价显然不合理。

以4000元/㎡精装修标准、100方的含公摊面积、75方套内面积的房子来说,两者相差了10万,可以说是一笔大钱。

两者本来在胶着的情况下,还有开发商触线,让冲突扩大了。背景是购房者觉得开发商精装修虚报、开发商觉得自己没有,事情搞大了政府要求开发商公示精装修成本及利润。

其实嘛,精装修在限价情况下是薅羊毛的,价格肯定是虚高了。个别开发商出现了价格怎么凑都凑不到精装修的报价上。于是乎出现了天价设计费、电梯间装修费(涉及到了公摊了),但是购房者也不是白痴于是乎冲突就升级了。

这个事情目前还没有定论。

现在政府出了开发商要按套内面积计价,也算给了这个事情一个定论,未来精装修报价必然也要按套内报价了,精装修的羊毛可能又难薅了。

所以易好觉得这个时间,明确了未来商品房的计价方式,可能是和日益增多的精装修纠纷有关。

四、关于居住品质的影响

汽车商在价格战中,往往使用“减配”的花招,暗中降低车的品质来增加销售量。新政策一经推出,大家就觉得开发商一定会“有样学样”,对小区配套、公共空间进行减配,尤其是在刚需型的小区。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积,减少电梯数量,减少楼梯厅的面积等。到那时候,很多刚需盘的公共空间,会有“香港房子”的体验感觉。当然,由于竞争存在,开发商也不敢“减配”得太厉害,否则购房者不买单了。

重庆是国内唯一按套内计的城市,而重庆一层6户、8户的情况较为普遍,所以套内面积计价方式的执行可能会让开发商做到室内空间最大,而减少了公摊,做出一层6户或8户的产品。

市场逻辑表明,厦门客户不会接受一层6户或8户的产品,除非价格比别人便宜很多,这里指的是总价。那么,如果开发商做了6户或8户的一层产品,总价还比正常的2户或4户一层产品便宜,那开发商为什么要这么做呢?

所以市场逻辑和总价逻辑一交叉分析,我们得到的结论就较为明显了,就是房子品质不会改变,原来怎么造后来还是怎么造,只是换了种计算方式而已,仅此而已。

五,关于最高售价的影响

这几年拿的土地里有明确规定限价的土地,出让文件里写了最高售价7W,结果现在按套内面积计算了,如果还是7W来计算的,开发商要哭了。

印象中这种土地主要集中在北京,还有湖州也有这种土地,所以未来他们卖什么价格就非常有意思了。

六、关于对房地产税的影响

按照套内面积计算,便于开征“房地产税”,避免将来引发纠纷。“房地产税”会有人均免征面积,不同类型住宅的“实用率”不同。所以,按照建筑面积计算免征面积,存在较大差异。按照套内面积,则是更加公平的方式。所以,此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。

 

最后易好想说下,现在是信息爆炸的时代,所以要主抓主要信息,放弃次要信息。什么是主要信息?利率情况、限购情况、认房认贷的情况,这些因是重要因素,其他一些因素或许只是被特意放大用来营销的而已。关注易好快修,每天都有精彩好文~

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