风正时济,自当扬帆破浪 ——2017年长沙楼市回顾与展望

发表于 讨论求助 2019-09-17 17:26:47

绿城桃源小镇

1月18日,全球领先的房地产服务商戴德梁行在长沙召开了2017年新闻发布会。会上,戴德梁行对长沙房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读。

2017年可谓是长沙楼市的调控大年,中央坚持住房居住属性定位的精神对长沙影响效果显著,限购、限售、限贷、摇号、土地熔断等政策频频出台;

与此同时,长沙政府也公布了科技创新“1+4”、开放型经济“2+4”、人才新政22条等政策,大力推进长沙建设内陆开放新高地;

在2017年,长沙GDP首次超过万亿,其独特的区位优势以及巨大的发展潜力,吸引了大量资本涌入,如亿达中国签约开发梅溪湖亿达科技城,龙湖摘得洋湖地块引入龙湖天街等;在全市范围内,军民融合、临空产业、文创产业等多个经济热点出现并与房地产相结合。展望未来,长沙已经站上了新起点,正当扬帆起航。

 

写字楼市场:“租方市场”主导,租金小幅下降

2017年,长沙甲级写字楼市场迎来了25.7万平方米的新增供应,同比大幅上涨60.6%,净吸纳量录得12.5万平方米,同比下降14.4%,在新增供应大量涌入的背景下,空置率同比上升4.9个百分点至33.4%,市场供过于求态势明显。

目前长沙甲级写字楼由“租方市场”主导,企业具有较大的选择空间和较高的议价能力,使得全市甲级写字楼平均租金同比下降1.1%至每平方米每月107.9元。

在长沙甲级写字楼入驻企业结构中,从资本来源看,内资企业对甲级写字楼市场的影响力逐渐提高,在全市甲级写字楼中面积占比达88.3%,而外资企业表现则相对保守。从行业构成看,金融企业具有较高的租金承受能力,是长沙甲级写字楼需求的首要来源,其承用面积占全市甲级写字楼的44.6%;TMT企业仅次于金融企业,占据了长沙市场15.4%的面积;此外,房地产、专业服务企业也是长沙甲级写字楼需求的主要驱动力。

2013年

 

零售市场:空置率维持低位,租金稳健增长

2017年,保利 Mall、Taskin Mall、CFC富兴时代的开业为长沙优质商业市场带来了约29.5万平方米的新增供应,拉升优质商业存量至183.5万平方米。新开业项目招商情况良好,开业之初均实现了90%以上的招商率,推动长沙优质商业市场净吸纳量录得28.4万平方米。

受益于长沙社会消费品零售总额稳健的增长,零售市场的发展以及购物中心的业态调整升级,长沙优质商业空置率维持低位,同比下降0.4个百分点至5.7%,租金同比上升6.1%至每平方米每月395.8元。

虽然各商场已意识到增加娱乐、餐饮等体验式业态的重要性,但受制于租金收益及运营成本,零售品牌仍是长沙优质购物中心最主要的租户,按门店个数看,其在全市优质商业中占比达69.2%,餐饮品牌紧随其后,门店占比达22.4%,最后是娱乐休闲业态品牌,其占比为8.4%。

2018年长沙优质商业市场将迎来供应小高峰,九龙仓IFS、凯德•壹中心等优质购物中心预计入市,将为市场带来约48.0万平方米的新增供应,推动长沙优质商业存量攀升至231.5万平方米。

 

土地市场:土拍规则升级,开发商热情不减

2017年,长沙已发展出了多样化的土地出让模式,例如熔断、摇号、限房价、竞自持、竞公共服务设施等,在土拍规则走向严苛的调控背景下,房企拿地热情并未受限,3宗“限房价、竞地价”地块遇熔断后摇号,金地、金科、正荣等知名开发商均溢价拿下试点地块。

2017年,长沙土地供应面积613.3万平方米,同比小幅下降3.4%;土地成交面积573.7万平方米,同比微升2.7%;在土地成交面积增幅较小的情况下,长沙土地成交金额仍同比上涨26.4%,达到224.1亿元。

截止2017年底,工业用地在长沙土地供应结构中占比最大,达到53.5%,其次为住宅用地,占比为35.4%;相比2016年,商办用地和住宅用地供应分别下降61.2%和4.8%,而工业用地供应则同比上涨26.9%。

 

商品房销售市场:调控显现一定成效,商品住宅去化周期处于健康水平

2017年是长沙的楼市调控大年:“限购、限贷、限售”,住宅销售摇号,公积金调整等政策密集出台并多次升级加码,反映出政府将住宅市场拉回理性区间的决心。

调控政策一方面导致长沙住宅市场成交量同比显著下滑40.1%,另一方面,也更加彰显了房产的稀缺性,增强了开发商和购房者对于房价上涨的预期,使得部分刚需客户提前释放了自住房需求,推升成交均价整体趋势一路走高,至2017年涨至7151元/平方米,同比上升7.2%。

在过去一年中,长沙新建商品住宅市场处于供不应求状态,住宅供销比仅在8月超过1.0,至12月降至0.6。从住宅去化周期来看,调控已经显现了一定成效,截止2017年末,长沙市内五区可售库存约977.0万平方米,按过去6个月平均去化速度推测,预计去化周期为10.8个月,位于健康水平。

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