禹洲“利润战”:地价优势减弱 如何保持三成毛利率?

发表于 讨论求助 2019-04-24 18:27:07

龙湖紫云台

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

4月2日,禹洲地产公布的2017年度业绩显示,2017年公司实现营业收入217亿元,同比增长58.7%;归属于母公司股东净利润27.9亿元,同比增长57.2%;毛利76.8亿元,同比增长54.93%,均创下历史新高。其35.4%的毛利率处于行业领先位置。

业内人士分析认为,2017年度实力房企毛利率普遍较好,这主要受益于2014~2015年以前拿地成本低,但此后不少房企狂飙突进致拿地成本高企,这些成本将体现在2018年之后的财报上,预示着房企毛利率将持续走低。

禹洲地产董事会主席林龙安在业绩会上向《每日经济新闻》记者表示,禹洲储备了相对便宜的、能满足未来两三年结转的土地,所以对保证毛利率30%以上有信心。但三年以后的毛利率如何确实很难说。未来将通过收并购、管控体系提升等来保持高于行业平均利润的水平。

毛利率有望保持稳中有升

财报显示,2017年禹洲地产完成合约销售额403.596亿元;营收增速约58.7%,与净利润的增速(57.2%)大体相当,业绩增长主要源于结算金额的大幅增长。

林龙安则表示,上市9年禹洲地产保持毛利率在30%以上的增长,净利润率在12%以上,以不低于30%的核心净利润用来派息。公司后期的毛利率有望保持稳中有升,保守预计未来三年销售复合增速超过40%,公司近两年业绩增长的确定性强。

不过对于高毛利率的主因,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对《每日经济新闻》记者表示,目前行业的建筑成本没太大变化,在这种情况下,公司销售毛利率的高低,主要是受土地储备成本的影响。

黄立冲告诉记者,房企很多地不是买下来就立刻卖,每年都会囤些地,有的地至少囤了三四年以上,这些更早时间拿的地就是优势。毕竟当前新拿地要么高价,要么必须通过城市更新或者合作开发获取,利润变薄。禹洲地产的土地不排除是受益于当时“压箱底”的土地储备。

的确,从多家企业的财报亦可见,当前土地成本对于企业毛利率的高低有很大影响。以华润置地为例,其2017年销售毛利润率40.3%,其中开发物业毛利率39.8%,而其建设成本仅为3200元/平方米。

销售毛利率=(公司的销售净收入—公司承建成本)/销售净收入×100%,从这个公式可推算,一旦开发商把土地储备开发完,新的土地按当前拍卖市价,净利率可能只做得到10%,毛利率只有20%。

“上市房企有业绩压力,会不断购买土地进行高周转,土地储备普遍控制在3~5年之间。所以当前项目的主要成本,其实就是3~5年前的地价。”

黄立冲告诉记者,2014年之前的地价相对便宜,此后不断走高。这批地即使往后推5年,也只能“撑到”2019年(开始开发),此后市场上普遍是高价地,也预示着房企的毛利率会逐年走低。这笔成本开支的涨幅,会最早体现在2018年度的财报上。

即便是一些“高举高打”的快周转企业,能够做到从拿地到开发到销售仅用6个月,公司的毛利率也不会高,往往完税之后的净利也只有10%。黄立冲认为,“这还是二线城市的水平,‘面粉比面包贵’又有‘五限’的一线城市则会出现倒挂。“

房企利润或将持续走低

不过,黄立冲也直言,每家公司的资金成本不尽相同,产生的利润结果也会有所差异。

就禹洲地产而言,其2017年的净负债率为57.7%,相比2017年降低了14个百分点。同时通过多元融资渠道,其加权平均融资成本2014年以来一路走低,2017年末达到6.02%。而截至2017年末,禹洲地产持有现金156亿元,而其当年短债和一年内到期的长债之和为167亿元。

林龙安强调,对于禹洲地产而言,利润是首要。“我们在招高管团队时,第一个要求是以股东利益化为出发点。没有盈利的项目不做,要能持续对股东派息。”他直言,禹洲地产一直追求利润,规模上追求能维持一两千亿(的量级),“所以我们在盈利方面可能进入全国房企30强,但量不可能。”

“高毛利率并不代表高净利率。”58安居客房产研究院

因此,对于追求利润的企业,基于净利润的提升显然是一件更加有难度的事。

张波认为,整体来看,大部分房企不但高毛利率在2018年很难持续,净利率也会受到很大影响。

“我们必须看到,2017年房企反映出来的高毛利率,是建立在前期土地成本相对较低的条件下,尤其是2015年前所拿土地价格,对比其售价而言成本优势明显。但反观2016年后,不少房企选择激进拿地,地价成本高,2018年房价上涨的动力却偏弱,所以企业的毛利率会被蚕食。”张波表示。

不过就禹洲地产而言,林龙安表示,保证未来两三年的结转,禹洲已经拿了相对便宜的地,所以保证未来几年毛利率维持在30%以上,企业有信心。但他也向记者坦言,三年以后的毛利率如何则很难说,因为运营成本和地价都在上升。

“但禹洲地产肯定会做到高于行业3%~5%的平均利润,因为禹洲擅长收并购,并购、管控体系处在行业领先地位。”林龙安表示。

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