今年逾800宗土地流拍 企业拿地日趋谨慎

发表于 讨论求助 2019-08-06 11:56:02

恒大雅苑

今年以来,限房价、竞自持等方式日渐成为多数城市土地拍卖标配,而伴随着调控政策的不断升级,企业资金压力凸显,全国已逾800宗土地惨遭流拍。

  机构分析称,热点一二线城市土地推出条件严苛,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求。

  面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压。在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性,企业拿地更趋理性。

  土拍市场降温

  8月10日,太原市出让8宗土地,起拍总金额达130亿元,因与南内环西街、西中环快速路相接,区位优势显著,被寄予厚望。更有业内人士曾预估,太原将有望诞生今年最高楼面地价、土地单价“地王”。但最终,8宗土地却全部流拍。

  土地市场降温的情况在多地上演。8月15日,四川天府新区仁寿县视高镇公开拍卖3宗商住用地,合计约308亩,位于天府大道西侧、中建大道与兴家路交汇处,属紧邻柴桑河湿地公园的“热门”地块。最终均因未达底价而遭遇流标。

  事实上,在去年,仁寿视高曾是各大房企竞相争夺的热点区域。据了解,去年5月,视高镇曾出让1宗104.98亩地块,被保利地产以成交总价5.67亿元竞得,楼面价为每平方米2893元,溢价率高达305%。而同日出让的另1宗地块,溢价率更是达到375%。

  8月23日,长沙市出让的1宗雨花区“双限”地块也惨遭流拍。据了解,该地块位于湘府东路和京港澳高速交汇处,出让面积约12.4万平方米,土地交易最高限价为15.295亿元,限定住宅最高售价为每平方米9500元。而早在2016年9月,同处于该区域的1宗商住用地,曾历经213轮竞价,以溢价率221.06%、总价18.3亿元被竞得,成为当年新晋“地王”。

  此外,记者还发现,多地土拍市场中,躲过了“流拍”的地块,最终也多以底价或低溢价成交。8月13日,广州市出让了5宗住宅用地,总出让面积达19.38万平方米。其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

  而在同日,济南市章丘区挂牌出让19宗土地。其中有8宗土地流拍,10宗土地以底价成交,仅有1宗土地经过几轮竞价,以约3.7%的溢价成交。

  中原地产研究中心统计数据显示,前7个月,国内土地流标共796宗,各地土地流标持续上涨,涨幅均接近100%。

  其中,一线城市土地流标13宗,7宗位于北京;二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期数据为77宗,同比上涨近100%;三四线城市合计流标经营性土地达629宗,2017年同期仅为284宗。

  土地政策调控

  事实上,随着土地市场调控政策的持续深化,限地价、限房价、竞自持、竞配建等条件成为了热点城市在土拍环节中设置的主要“门槛”。

  2017年8月,原国土资源部和住建部曾联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,将北京、上海、沈阳、南京等13个城市定为试点,以期进一步增加租赁住房供应。

  记者梳理各地政策发现,在土地供应计划中,北京、上海等地早已做出了明确规划。据了解,北京2017~2021年租赁住房计划供地1300公顷,供应占比达21.7%,计划建设约50万套租赁住房。上海计划在“十三五”期间供应租赁用地1700公顷,土地供应占比达30.9%,计划建设约70万套租赁住房。

  为避免“地王”出现,今年5月,大连市出台了《关于调整租赁住房配建范围和比例的意见》,及《关于调整我市市内四区住宅用地挂牌交易措施的建议》,要求扩大租赁住房配建比例最高至30%,土地溢价率最高上限设定为70%,达到上限后,改为竞配建租赁住房面积。

  但在另一方面,地产行业仍属各地支柱产业之一,而国有土地使用权出让金更是多地政府最主要的收入来源之一。

  记者进一步发现,虽然各地土拍市场中流拍宗数出现增长,但是各类用地成交面积及金额依然处于上涨趋势。

  据机构数据显示,今年1~7月,百城各类用地成交面积同比增长25.3%,其中住宅用地成交3亿平方米,同比增长17.8%,仍保持较高增速。

  此外,8月13日,财政部披露地方政府性基金预算收入情况显示,前7个月,累计国有土地使用权出让收入为31548亿元,同比增长35.1%。

  “现在土地起拍价格就比较高,再加上各类条件设置,会进一步加大企业的拿地成本。另一方面,由于政府限价、限购政策严格,捆绑销售等做法更遭到严厉查处,企业的利润被削弱,所以拿地意愿不是很强烈,也更加趋于理性。”一家品牌房企石家庄区域负责人告诉记者。

  拿地出现分化

  记者发现,由于一线城市条件“苛刻”,成本过高,各大房企拿地策略逐渐向热点二线城市以及三四线城市转移。

  克而瑞研究报告显示,2018年上半年,旭辉集团新增67个新项目,新进入14个城市,新增土地平均楼板价约为6099元/平方米,同比下降25.7%。对此,研究报告分析称,主要是由于其加大了三四线城市的拿地比例,同时缩减了一线城市的拿地比例。

  具体来看,今年上半年,旭辉集团一线城市新增土储建面占比从2017年的4%降到不足2%,而三四线的占比则由15%大幅增长至50%。

  事实上,“减一线,稳二线,增强三线”的策略逐渐成为了很多房企的共识。数据显示,1~7月,TOP100房企在三四线城市新增拿地建面占比达到60%,比二线城市高出24个百分点。而一线城市房企拿地减少,成交建面占比仅2%。

  此外,从新增土储建面TOP10城市来看,近一半城市属于长三角区域,且均是环核心城市周边的三四线。而在二线城市中,房企则多是选择在政策相对宽松、市场较热的重庆、郑州、昆明等中西部城市拿地。

  和硕机构首席分析师郭毅分析称,一二线城市市场环境在进行局部收缩,而随着三四线棚改政策的深入推进,今年开始也出现了资金收紧的情况。今年到明年,企业或会综合衡量一个区域城市经济发展状况、人口结构、未来房地产市场趋势,客观评价之后再去慎重拿地。高价地,甚至“地王”频出现象会减少,部分区域还会出现流拍、流标的现象。

来源:中国经营报

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