五一起契税房产税“裸价”计税

发表于 讨论求助 2019-05-22 18:27:54

公元壹号

  4月26日,财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号,以下简称《通知》)明确规定,5月1日营改增后,均按不含增值税的价格和收入,来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。26日,有地税部门专家在接受羊城晚报记者采访时指出,《通知》的出台表明营改增这一重大税制改革已经开始显露出其“牵一发而动全身”的重大影响。  营改增影响波及四税种  5月1日全面推开营改增,实际上就是由征收营业税改为征收增值税,那和契税、房产税、土地增值税、个人所得税这四个地税体系中的税种有何相干?为何《通知》要规定5月1日营改增后契税、二手房转让个税等的计税价格均为不含增值税的“裸价”?  对于这些疑问,地税部门专家秦权在接受羊城晚报记者采访时表示,其个人认为,《通知》是今年出台的众多营改增文件中最重要的文件之一,其内容将会对我国未来税制改革产生重大影响,因为,它表明,营改增不仅仅是由征收营业税转为征收增值税,它还影响到了其他税种,导致其他税种最重要的计税依据也因此相应地发生调整,要做价、税分离计算。因此,从中可见营改增对我国税制的影响可谓是“牵一发而动全身”,十分深远。  四税种“裸价”定计税依据  《通知》较为简单,仅有六条规定,涉及目前地税征管体系中的四个税种,即契税、房产税、土地增值税、个人所得税;而且,从《通知》的六条规定看,均与房地产交易、房屋出租价格和收入有关。这六条规定是:  一、计征契税的成交价格不含增值税。  二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。  三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。  四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。  五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。  六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。  用通俗的话来讲,5月1日营改增后,征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入,均为“裸价”,即不含增值税的价格和收入。  据了解,契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据,有三个好处:一是可降低房地产交易环节税负;二是各税种计税依据保持一致,便于税务部门简便操作;三是减少征纳矛盾,有利于营改增平稳推进。这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。  专家解说   “裸价”契税派红包  税务专家郑大世分析,《通知》对契税的规定是给一些纳税人发福利。他举例分析:  对个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售,由于免增值税,购买方缴纳的契税和营改增前一样不变。假设:首套90㎡以上住房,营改增前应纳契税:200×1.5%=3万元,营改增后,按照《通知》,应纳契税:200×1.5%=3万元。但是,对个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额,按照5%的征收率缴纳增值税(仅适用于北上广深)。例如:小明将原价100万的两年以上非普通住房按200万销售给小红,这时小明需交增值税:(200-100)×5%=5万元,若契税税率为2%,则小红应纳契税:(200-5)×2%=3.9万元,计算契税价格时,减掉了5万元,可少缴契税1000元。

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