楼市马太效应加剧:大城市热得发烫 小城市冷清

发表于 讨论求助 2019-09-26 14:39:37

同人花园

原标题:楼市马太效应加剧:大城市热得发烫 小城市依旧冷清

楼市马太效应加剧 楼市分化迎来极端时刻

热得发烫的大城市房价与冷清依旧的小城市不动产,一边是政策不断力挺中小城市的房地产,另一边则是大城市继续施行差异化的限购限贷。但政策刺激的边际效应正在递减,效果呈现更为复杂的局面。

深圳、上海为代表的一线城市,房价一骑绝尘;而以县级城市为代表的小城市,仍然是“扶不起的阿斗”,这样的局面短期内不会改变。更确切地说,中国楼市已进入加剧分化阶段:大城市房价的马太效应与小城市的死亡螺旋相伴相生。

理解大城市的马太效应(Matthew Effect)并不复杂,每年数十万人口的持续净流入,住房需求的稳步增长,土地供应量的逐年递减,持续攀升的地价不断抬高民众对房价的预期,价格上涨只是很多人争相购买下的趋势性结果。

相形之下,中小城市的情况则复杂得多。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的测算, 截止去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,加上在建面积73.5亿平方米,这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。如果再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,房地产库存需要6年5个月才能完成去库存。

但对绝大多数小城市而言,更糟糕的是,由于库存体量巨大,土地价格持续下滑,需要卖出更多的土地才能保持继往的财政收入水平。与此同时,由于土地收入锐减,地方政府债务高企,在某些地区,企业的税收负担变相加重,市场缺乏活力,经济陷入更深的衰退。于是,在地方政府更高的负债率和更深的经济衰退之间,透过债务本息、政府税收、公司利润及银行偿付能力等途径形成恶性循环,死亡螺旋(Death Spiral)成为现实。

但这仍然不是市场的全部。小城市楼市困境中深陷泥沼的开发商,要么陷入各种三角债务,面临破产困境,要么市场风向稍有好转折价脱手库存,并最终也以各种变相形式加入了追随一线城市开发的队伍。在需求端,小城市购房门槛不高,房屋保有量较高。最典型的例子是,在各种机会面前,小城市年轻一代选择进入大城市发展,父辈以小城市多套房屋的出售,换得子女在一线城市的购房资金门槛,类似的供需转换加剧小城市的供求失衡,最终影响楼市表现。

在一线城市,首套不动产的稳步增值,加之可支配收入的增长,促进了一年多来改善性需求的释放,楼市的上涨也实现着正向循环,而这个循环仍将持续下去。

对开发商和房地产从业者来说,去库存政策利好下,小城市的低价土地是具有诱惑力的毒药,不可轻易尝试。事实上,曾经很多在一线城市有过不俗表现的开发企业和操盘人员,在上一轮的下乡潮中,至今仍在深陷泥沼,企业走向泥潭,曾在一线城市赢得名声的操盘手也英名尽毁。正所谓,小城市的不动产,专冶各种不服。

因此,尽管时局不易,尽管一线城市地价高昂,尽管有去库存的政策号召,但布局人口净流入,有产业支撑的核心城市,仍是投资开发以及行业业者的不二之选。

来源:《东地产》

(责任编辑:王迪)
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