地王热高烧不退 警惕房企高位加杠杆风险

发表于 讨论求助 2019-06-13 02:23:57

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楼市永远都不缺新闻。深圳(楼盘)6平方米高价蚁笼、密集出炉的地王、高达700%的土地溢价率、上市公司卖学位房保壳等,每个热点背后,大多有一个楼价不跌的预期。纵观近年来的楼市数据,虽然地王潮仅是周期性现象,但地价、房价却一直在上升通道。时隔四年后再度席卷全国的这场“地王潮”,无论在数量、价格还是溢价率都创出历史新高。高价地王频现背后,房企需要付出更多的资金拿地,考验的是房企的融资能力。不同于以往的是,在本轮地王潮中,房企债务融资比例急速攀升,和地价房价一起上涨的,还有房企原本就处在高位的财务风险。

百城土地溢价近90%

2016年无疑是土地牛市。据克尔瑞数据显示,前8月全国地王数量已接近200幅,其中8月地王数量48幅,刷新年内单月新高。“高溢价、高总价、高单价”的三高现象成为常态。

如果说地王是个别现象,代表性不足,百城地价数据则能佐证今年土地市场的热度。数据显示,今年以来百城土地溢价率最高涨至90%,逼近2010年前后上涨水平。值得注意的是,高溢价背景下,土地市场量价背离现象并存。百城住宅用地成交面积较去年同期下降7个百分点,但成交总价同比上涨超50%。

关于本轮土地牛市形成的背景,主要有以下几点:

1、相对宽松的货币政策。2015年国家推出了一系列有利于房地产发展的相关政策,在货币政策方面,2015年央行进行了五次降息、降准;在信贷政策方面,通过宽松的行业和货币政策,鼓励居民部门买房。2015年首套房首付比例最低降至25%、二套房首付比例最低降至40%,较之前大幅下调。今年以来央行更是增加对居民部门信贷的投放,连续几月新增信贷大部分投入房贷。

2、实体经济不振和房价不跌的信仰。相对宽松货币政策条件下,资金涌入房地产市场寻求更高回报率。此外,受益于宽松的信贷政策,居民部门加杠杆买房,寄望进入房地产市场进行个人资产的保值增值。

3、房企宽裕的资金面。停滞3年的房企定增在2014年末再度开启,同时放开的还有公司债发行,都给房企提供便利的融资渠道。此外,去年以来开启的楼市去库存化,楼市量价齐增使得售房款快速回笼,房企的经营业绩和现金流得到改善,这点从房企今年公布的中报可以看出。融资环境宽松、房企经营业绩改善等多重因素叠加助力本轮房价和地价齐涨。

债务融资比例大增

疯涨的地价考验着房企的融资能力。房地产行业是除了金融业之外另一个高资金密度的行业,从拿地、开发到经营各环节都对资金有较高需求。数据显示,今年以来银行资金对房企支持持续走弱,通过资本市场直接融资是房企资金的重要来源之一。目前主要有两种方式,一是股权筹资,包括增发、配股等,增发融资停滞近三年后,在2014年末重新开启。二是债务融资,目前常见的债务融资包括公司债、短期融资券、中期票据等,其中以公司债为主,发行规模高达近八成。债务融资和股权融资的区别在于,债务融资增加企业的财务费用,降低公司的利润,同时让企业存在偿付风险。股权融资的好处在于,增加企业的净资产,扩大企业提升财务杠杆空间。

2014年以来上市房企累计融资7256亿元,其中定增融资占比为38.4%,债务融资占比高达61.6%。具体来看,债务融资占比呈现逐年上升趋势。2014年当年上市房企融资658亿元,其中债务融资占比不足4成,定增融资超过6成。2015年融资增至3706亿元,债务融资占比增至56%。今年以来融资额为2860亿元,随着公司债的大规模发行,债务融资增至74%。

从债务融资结构来看,公司债是企业债务融资的主要形式。公司债因其审批快、融资成本低、资金运用限制少等优势,自2015年下半年开启井喷模式。今年前9月上市房企已累计发行1877亿元,超过去年全年1520亿元的水平。

公司债的大规模发行将增大企业负债规模和财务支出成本,降低企业的经营利润,此外,还面临一定的兑付风险。对企业来说,保持合理的杠杆水平有助于提高运营效率,但杠杆水平过高也意味着较高的风险。

谁在加杠杆?

公司债已成为房企债务融资的主要工具。据不完全统计,2014年以来共有66家内地房企发行232笔公司债,累计发行3515.49亿元。从发行规模来看,每家公司平均累计发行53.27亿元。发行额最大的为华夏幸福(600340,股吧),合计发行305亿元。最小的是广宇集团(002133,股吧),公司计划发行13亿元,截至目前完成发行1亿元。票面利率方面,不同房企差异较大。发行利率最低的为今年1月保利地产(600048,股吧)发行的25亿元一笔,发行利率为2.95%。发行利率最高的为中弘股份(000979,股吧)去年1月发行的一笔9.5亿元债券,票面利率为9.9%。

从简单相关分析来看,房企发债规模和营业收入成正比,营收规模越大,发债金额越高。一方面这和发行利率有关,数据统计显示,规模越大的房企,公司债融资利率越低。对房企而言,低利率发行能够降低融资成本,增大融资空间,大型房企更有发债意愿。此外,去年开启的这波地王潮重点集中在一二线城市,这些区域土地总价规模较高,小型房企参与机会有限。

数据分析还显示,房企发债规模和资产负债率水平成正比,发债规模较高的房企资产负债率也较