2018年蚌埠土拍冰火两重天:调控压力之下,机遇和困境并存 附2018蚌埠土拍成交数据表

发表于 讨论求助 2019-05-14 11:23:10

凯悦华庭

明天延迟了两次的淮上巨无霸地块就要挂牌出售了,原本定于11月2日拍卖,先是调整以上两宗土地出让金缴纳方式,由一次性缴纳方式调整为分期缴纳方式,推迟到11月7日,结果又拍卖改挂牌,推迟到了11月16日。

这2宗商住地总占地面积630.1亩,总价达19.474亿元!

地块详细信息见下表:

最近蚌埠土拍三连“挂”,我们不妨来就蚌埠土拍从热到冷,来分析其中包含的深层原因,从而推测珠城未来楼市的具体走向。

先来看一下蚌埠市2018年截止目前为止的土地拍卖情况:

蚌埠上半年楼市火热

从去年到18年上半年,一二线楼市逐步偃旗息鼓,但三四线楼市仍十分火热。蚌埠土地市场地王频出,新房市场天花板频频被刷新,多次土拍出现十余家、二十余家房企争夺1宗地的情况。报名参与竞拍的房企有很多外来房企,例如珍宝岛、石榴、弘阳、上海润志、中南置业、上海胜春、大发、阳光城、新城等;此外,活跃在土拍现场的还有很多在蚌埠已经家喻户晓的房企,例如荣盛、恒大、中梁、海亮、拓基、安徽水利和顺地产、超禾置业、新威、碧桂园、宝业等等。

还有从挂牌与几次土拍可以看出,蚌埠土地的起价已变得越来越高,比如城南从前几年的三位数价格上涨到四位数价格。

为什么蚌埠上半年楼市如此火热?

首先,是政策大环境影响,一二线城市楼市调控引发的政策外溢,导致购房者需求开始城市边缘化,使得想蚌埠这样的三四线楼市被推向小高潮;

而且一二线城市经过2016年的暴走,的确击穿了不少刚需的购房需求,回乡置业的情绪在一定程度上有所放大,而蚌埠正好在营销上迎合这类需求;

此外,三四线楼市的“去库存”更有推波助澜的效果。如今一二线全面调控期,三四线仍高举去库存旗帜,去库存少不了政策的支持,对于买房人而言鼓励性购房政策对其相当有吸引力;

除了以上原因外,棚户区改造对三四城市则是“火上浇油”。在全国棚改方案中,大多数区域属于三四线城市,占比将近90%,并且补偿力度并不低。

毫无疑问,这些三四线城市中拿到许多拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推进者。

眼下蚌埠购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看,月薪三千块钱的蚌埠,房子过万的不在少数。我们可能正在重走一二线城市的老路。

蚌埠楼市下半年遇冷,挂牌频发

从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

今年蚌埠土地挂牌的现象频出,9月蚌埠土地市场经历了寒冬,竟没有一场土拍,不再被看好的“银十月”,也仅有大家都心知肚明的淮上万达地块出让。目前土地市场的低迷已经蔓延至商品房市场,“金九银十”市场量价齐跌。市场下降趋势明显,四季度楼市或将持续遇冷!

土地市场变冷是此轮市场降温的率先信号,交易市场的逐步降温和市场供需错位风险加剧,导致企业的项目去化压力加大,快速回笼资金成为企业首要任务,因此拿地意愿明显下降。

回顾2018年初,楼市大戏依然不断。大鳄横扫蚌埠各区综合体地块、地王纷纷拍出、滨湖、城南、淮上等板块的神盘们,销售传奇还在继续上演......与楼市齐头并进的,是蚌埠GDP的快速攀升、常住人口的迅猛增长。

可惜大好形势,到了7、8月开始就戛然而止........“金九”首周,楼市和土地市场更是整体表现低迷,大部分城市楼市成交量及土地出让金都出现了环比下降。

九月重点城市成交面积同环比涨跌幅

未来楼市将回归理性,或迎来新变局

土地市场招拍挂、收并购、联合开发、旧城改造与城市更新等均是房企拓展土地资源的重要方式。

实际上,对大多数房企而言,通过公开市场的招拍挂拿地仍是最为直接的方式。从土拍上来看,我们不妨大胆预测年底开发商拿地或会逐渐积极起来,毕竟后续储备项目并不多,拿地欲望应是客观存在的。

接下来的市场仍可谨慎乐观看待,交易市场由量跌价滞转为量稳价跌,企业资金压力进一步加大,加剧行业进一步洗牌,促进房产业新格局产生。在此小编希望广大消费者能对于楼市选择更加理性,合理配置资产,避免冲动消费。

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